Harga rumah naik: Belum masa untuk bertindak lagi?

Dr Dzulkefly Ahmad

Pengumuman yang dibuat oleh Gabenor Bank Negara Malaysia (BNM) beberapa minggu lalu bahawa BNM tidak akan melaksanakan ‘langkah-langkah menyejukkan’ pasaran atau ‘cooling measures’ bagi menangani spekulasi dalam harga rumah diterima dengan pelbagai reaksi. Tentunya kita dapat mengagak pihak mana yang suka dan yang mana pula yang terus sengsara.

Meskipun pun pihak BNM sedar wujud kegiatan spekulasi dalam sektor hartanah ini, menjadi tandatanya apakah akhirnya akan BNM lakukan juga langkah-langkah tersebut.

Berdepan dengan perangkaan belanjawaan Negara dalam beberapa hari lagi ini, Kerajaan Najib tidak lagi mahu melakukan ‘kesalahan’ yang pastinya akan mengundang cemuhan dan kritik yang tajam khasnya dari rakyat selaku pembeli.

Beberapa langkah berikut boleh dilakukan oleh kerajaan bagi menangani spekulasi yang berlebihan sekarang ini.

1. Memperketatkan lagi nisbah Pinjaman ke Nilai atau Loan-To-Value (LTV) sesuatu property atau hartanah khasnya pada pembelian lebih dari satu rumah atau property. Ini bagi mempastikan bahawa pinjaman atau kredit yang terlalu mudah didapati tidak akan merancakkan kegiatan membuat pembelian secara spekulasi.Pinjaman dikurangkan kepada paras 80% atau 70% atau kurang dari itu dari itu; nisbah nilai adalah menasabah bagi mengekang bermudah-mudah membuat dan mendapat pinjaman.

2. Menghapuskan skema pinjaman mudah DIBS (Developers Interest Bearing Scheme) dimana pembeli kononnya tidak membayar apa-apa kerana didakwa telah dibayar oleh pemaju. Sebenarnya ia tidak benar sebab faedah telah dimasukkan dalam kiraan harga rumah lebih awal. Dengan tidak perlu membayar 10% dari kos rumah pendahuluan atau ‘up-front’, pihak yang bergiat dalam spekulasi sangat tergalak untuk membeli beberapa property yang akan dijual atau ‘flip’ setelah siap.

3. Memperkenalkan semula cukai keuntungan penjualan property RPGT  atau ‘Real Property Gains Tax’ kepada kadar asal dan/atau mempastikan pegangan sesuatu hartanah itu dipanjangkan kepada 3 tahun berbanding 2 tahun bagi mengelakkan kegiatan spekulasi. Dalam tahun 1976 RPGT atau lebih dikenali dengan Cukai Spekulasi Tanah adalah pada kadar 50% kalau dijual dalam 2 tahun yang kemudian diturunkan kepada 30%. Pada tahun2003, cukai ini dihapuskan samasekali yakni 0%. Kesilapan kerajaan itu diperbaikki dengan mengenakankembali RPGTsebanyak 15%. Kini ia bukan sahaja dikenakan semula tetapi mesti diperketatkan kepada pegangan selama 3 tahun. Ini yang perlu dikenakan segera oleh kerajaan berbanding GST yang bakal membebankan rakyat berpendapata rendah.

Di samping itu adalah disyorkan agar kerajaan juga mempastikan persoalan bekalan (supply-side) kerana isu harga juga tertakluk kepada undang-undang bekalan permintaan (supply-demand economics).

Maka wajar bagi kerajaan, kedua-dua Pusat dan Negeri mempastikan bekalan terutama ‘rumah mampu milik’ atau ‘affordable housing’ samada oleh pemaju kerajaan sendiri atau dijalankan secara joint-venture oleh pihak swasta. Disamping itu wajar juga kerajaan memerhatikan penjualan hartanah kepada pihak asing atau ‘foreign buyers’ tidak mencetuskan kenaikan harga di segi segmen ‘high-end’ atau rumah kos tinggi.

Ia telah terbukti boleh menjadikan pemaju kurang minat untuk membina rumah yang bertaraf mampu milik sebab keuntungan atau ‘margin’ nya rendah. Pemaju lebih mahu membina segmen ‘high-end’. Kesemua ini memerlukan intervensi kerajaan dengan dasar yang betul dan pruden sebelum rakyat sendiri bdapata sederhana terpinggir dengan bekalan yang tidak mencukupi dan satu pihak lain yang berkemampuan terbeban dengan persaingan yang tidak adil kerana pihak luar juga membeli secara ‘spekulatif’. Ada pihak pemaju diketahui lebih suka menjual kepada pihak luar. Ini pun satu gejala juga.

Disaming itu juga kerajaan boleh bertindak mengurang kos pembinaan bagi menurunkan harga rumah khususnya dari segi bekalan semen dan besi keluli. Tamatkan monopoli pengimportan semen dan bemensi keluli dengan tidak menghentikan pemberian AP dalam dua bahan bina terpenting ini yang sekaligus akan menyaksikan harga kos rumah dan pembinaan mampu diturunkan.

Agak pelik penjualan besi (steel) adalah pada paras yang hampir dua kali ganda harga pasaran dunia. Industri pembinaan adalah industri yang  telah matang dan tidak perlu perlindungan dengan AP. Izinkan pasaran menentukan harga dan kita akan saksikan bahawa tidak ada pengherotan atau ‘market distortion’ dalam harga hartanah. Ia sekaligus akan mengurangkan harga rumah dan hartanah. Menafaatnya adalah untuk rakyat.

(*) Dr Dzulkefly Ahmad, Pengarah Eksekutif Pusat Penyelidikan PAS Pusat.