Banyak kerenah memajukan tanah Kampung Baru

Prof Dr Ismail Omar

 

Pemilik tanah perlu berani hadapi sebarang kemungkinan, bersedia dengan ilmu hartanah

RAMAI daripada pemilik tanah di Kampung Baru menghubungi penulis bertanyakan beberapa perkara tentang cadangan kerajaan untuk memajukan tanah mereka.

Rata-rata mereka kurang pasti apa yang akan berlaku.

Pemilik kurang pasti mengenai kebaikan dan keburukan pembangunan yang dicadangkan.

Antara soalan yang berlegar-legar di dalam minda mereka ialah apabila tanah mereka dilibatkan dengan pembangunan, di mana mereka akan dipindahkan atau apa yang akan terjadi kepada perniagaan yang mereka usahakan sekarang?

Mereka turut runsing apa yang akan terjadi kepada rumah yang mereka sewakan sekarang. Ada yang bimbang kemungkinan setelah tanah mereka dibeli dengan harga tertentu, tanah itu kemudiannya dijual pula kepada pelabur dengan harga yang lebih mahal di pasaran.

Jikalau dimajukan sebagai pangsapuri, mampukah orang Melayu membelinya? Boleh dikatakan pelbagai persoalan yang menghantui mereka, menyebabkan ramai yang resah dan gelisah.

Apabila pemilik tanah Kampung Baru merenung semula apa yang terjadi di tempat mereka, timbul rasa cuak dan takut di benak masing-masing. Sudah beberapa kali mereka ditipu beberapa pemaju yang memujuk mereka untuk berkongsi memajukan tanah.

Akhirnya, geran tanah hilang dan pembangunan gagal, pemajunya pula hilang entah ke mana. Ada juga pemilik tanah yang tersenyum puas. Maklumlah doa dan harapan mereka semakin nampak menjadi kenyataan. Pembangunan yang dirancang pada 1991 diyakini dimuktamadkan juga kali ini.

Pada 1991, ada berita bahawa tanah mereka akan diambil dan dibayar pampasan yang setimpal. Kemudian, atas sebab-sebab kos pembangunan yang amat tinggi, pihak kerajaan terdahulu membatalkan hasrat berkenaan.

Sekarang timbul pula berita cadangan semua tanah mereka akan dibeli pihak kerajaan dengan harga yang setimpal. Ada yang mengatakan nilai tanah mereka dengan harga sehingga RM1,000 sekaki persegi (92.9 meter persegi).

Maknanya, setiap penduduk yang memiliki lot tanah 7,000 kaki persegi (650.3 meter persegi) akan menerima harga jualan tanah sebanyak RM7 juta. Lantaran itu, berbagai-bagai rancangan masa hadapan yang sedang direka dan difikirkan.

Cadangan pembangunan semula Kampung Baru dibuat pihak kerajaan melalui rundingan harga secara terus untuk maksud jual beli di pasaran. Terdapat laporan bahawa bayaran yang diperuntukkan amat besar iaitu kira-kira RM10 bilion.

Ini bermakna pihak pemilik boleh mengemukakan harga jualan yang ditawarkan kepada pihak kerajaan untuk dipertimbangkan. Apabila tawar-menawar berlaku, akhirnya penjual dan pembeli akan mempersetujui harga pasaran dan jual beli akan berlaku.

Pendekatan ini dinamakan mekanisme pasaran yang melibatkan permintaan dan penawaran. Titik keseimbangan adalah harga yang terbaik di pasaran yang akan dimuktamadkan.

Namun, rundingan neoklasikal iaitu pendekatan ekonomi yang timbul selepas Perang Dunia Kedua, yang melibatkan permintaan dan  bekalan bagi  menentukan harga, sudah tidak sesuai lagi pada masa sekarang. Ini terutama sekali apabila pemilik tidak mempunyai kefahaman jelas tentang pasaran harta.

Oleh yang demikian, pemilik tanah di Kampung Baru sepatutnya diberi peluang untuk melantik wakil atau ejen mereka yang profesional bagi mengendalikan rundingan harga yang berkenaan.

Sekiranya rundingan terus antara pemilik dan pihak kerajaan tidak berlaku sebaik-baiknya, pihak kerajaan boleh mengambil tanah penduduk melalui Akta Pengambilan Tanah 1960. Akta ini memberi kuasa kepada pihak kerajaan mengambil tanah berimilik untuk maksud awam atau pembangunan ekonomi.

Dalam urusan pengambilan, pampasan mencukupi akan dibayar kepada pemilik yang sah melibatkan nilai tanah dan juga kos-kos berkaitan.

Sebagai bantuan untuk kemudahan pemilik, pihak kerajaan membenarkan mereka melantik penilai swasta untuk menyediakan laporan dan nilaian untuk maksud siasatan di pejabat tanah.

Sekiranya pemilik-pemilik tidak bersetuju dengan jumlah pampasan, mereka boleh membuat bantahan dan kes berkenaan akan dibawa ke Mahkamah Tinggi untuk diadili dan ditentukan nilai pampasan yang muktamad.

Pemilik-pemilik tanah di Kampung Baru harus bersedia dengan ilmu pengetahuan terutama sekali mengenai harga dan nilai pasaran tanah-tanah mereka.

Jenis nilai tanah ini dinamai Nilai Pasaran Terbuka. Ada banyak faktor yang mempengaruhi nilai pasaran ini. Antaranya termasuklah jenis pegangan tanah.

Tanah di Kampung Baru adalah tanah Penempatan Pertanian Melayu (MAS) di bawah Peraturan Penempatan Pertanian Melayu (Kuala Lumpur) 1950 dan dipinda pada 1954. Jadi, terdapat perbezaan nilai tanah MAS dengan tanah di Jalan Chow Kit yang berada di luar kawasan MAS Kampung Baru.

Selain harga pasaran yang akan dimuktamadkan semasa rundingan terus, penjual dan pembeli perlu menyelesaikan masalah pentadbiran tanah yang ada.

Kebanyakan tanah MAS mempunyai pemilik yang ramai atau dinamai pemilikan bertindih. Banyak lot tanah pula yang masih belum selesai isu pusaka, warisan dan faraid.

Penyelesaian semua perkara ini memerlukan kos dan masa yang agak panjang kecuali pihak kerajaan mengatur urusan pentadbiran tanah bagi menyelesaikannya dengan teratur dan cekap.

Terdapat juga kira-kira 100 lot tanpa pemilik yang bermakna pengambilan tanah menjadi satu alternatif. Barangkali perunding pentadbiran tanah atau perunding harta pusaka boleh membantu menyelesaikan masalah ini.

Kebanyakan pemilik tanah di Kampung Baru ingin mengekalkan pegangan tanah mereka supaya tidak terlepas kepada kaum lain. Mereka tidak menolak pembangunan yang dibawa kerajaan.

Justeru itu, satu alternatif yang paling baik adalah memajukan tanah di sana menggunakan konsep Bandar Wakaf. Oleh kerana wakaf tidak boleh dijual beli (secara umum kecuali pendapat ulama mengenai pajak) maka, hartanah wakaf akan menjadi benteng, penyelamat dan pelindung kepada ummah.

Selain itu, pelbagai bentuk mauquf (objek yang boleh diwakafkan) wakaf seperti wang tunai, hartanah dan rumah  yang boleh dimanfaatkan pemilik dan pihak yang berkepentingan. Pahala berwakaf pula akan mengalir hingga hari akhirat.

Walau apapun yang akan berlaku, pemilik tanah di Kampung Baru perlu berani menghadapi sebarang kemungkinan melalui persiapan dan persediaan ilmu pengetahuan tentang hartanah.

Pihak kerajaan pula perlu lebih rasional memberi peluang dan ruang supaya akhirnya pembangunan semula Kampung Baru dapat dijalankan dengan semua pihak berpuas hati atau situasi menang-menang.

* Prof Dr Ismail Omar , Presiden Pertubuhan Profesional Tanah Malaysia (PERTAMA) dan pensyarah kanan dalam bidang pengurusan hartanah di Universiti Tun Hussein Onn Malaysia